Huurwoning verhuren: is een elektriciteitsattest verplicht?

Kort antwoord: een federale wet die overal in België een elektriciteitsattest verplicht bij élke verhuur, bestaat niet. Wél moet je installatie veilig zijn: dat is een woningkwaliteitsnorm. In Wallonië is een RGIE-conform attest wettelijk verplicht voor woningen met een permis de location (kleine of gedeelde woningen), en steeds meer Vlaamse steden (o.a. Gent) eisen een conformiteitsattest bij oudere huurwoningen. Zonder geldig attest riskeer je bij een controle of schadegeval alsnog problemen.

Elektriciteitsattest bij verhuur: wat zegt de wet écht?

Op veel websites lees je dat een elektriciteitsattest "verplicht is bij verhuur sinds 1 januari 2021". Dat klopt niet als algemene regel — het is een van de hardnekkigste misvattingen rond dit onderwerp. Het AREI (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties, KB van 8 september 2019) koppelt de keuringsplicht niet aan het verhuren van een woning, maar aan de installatie zelf: een keuring is verplicht vóór ingebruikname van een nieuwe of grondig gewijzigde installatie (AREI Boek 1, hoofdstuk 6.4), periodiek om de 25 jaar (Boek 1, hoofdstuk 6.5) ongeacht wie er woont, en bij verkoop van een woning met een installatie van vóór 1 oktober 1981 (art. 8.4.2, het vroegere art. 276bis, verplicht sinds 1 juli 2008).

Wat dan wél telt bij verhuur, is dat je woning moet voldoen aan de regionale woningkwaliteitsnormen. Die verplichten een "voldoende en veilige elektrische installatie", maar leggen daarvoor niet automatisch een formeel keuringsverslag op — tenzij de regio of gemeente dat expliciet vereist (zie hieronder). Een geldig attest is dus niet overal een wettelijke plicht, maar wel je makkelijkste en veiligste manier om die veiligheid te bewijzen — en in een groeiend aantal situaties is het dat wél degelijk, met concrete sancties als je het niet kan voorleggen.

Wat is een elektriciteitsattest precies?

Een elektriciteitsattest is het keuringsverslag dat je krijgt na een elektriciteitskeuring door een erkend keuringsorganisme (FOD Economie erkent ongeveer 28 organismen, waaronder Vinçotte/Electro-Test, Normec BTV, Certinergie, Bureau Veritas, ACEG en OCB). De keurder controleert onder meer de verdeelkast, de bekabeling, de aarding en de differentieelschakelaars, en vergelijkt dit met je eendraadschema.

Het verslag vermeldt goedgekeurd of niet goedgekeurd, met een gedetailleerde lijst van eventuele inbreuken. Belangrijk: je mag ook met een afgekeurd verslag verhuren — maar dan moet je de huurder daar schriftelijk over informeren én de inbreuken binnen een bepaalde termijn oplossen (zie verder).

De differentieelschakelaar is een van de eerste dingen die een keurder controleert. Sinds 1 juni 2023 moeten alle verlichtings- en stopcontactenkringen beveiligd zijn met een 30 mA-differentieel (type A volstaat doorgaans voor gewone huishoudelijke kringen), met een maximum van 8 eindkringen per differentieel. Vaste toestellen (bv. een elektrisch fornuis) mogen nog op een algemeen 300 mA-differentieel zitten. Ontbreekt een differentieel, of is de aarding te zwak (aardingsweerstand boven de 100 ohm bij enkel 300 mA-beveiliging, of boven 30 ohm bij 30 mA), dan wordt de installatie afgekeurd. Meer uitleg vind je in ons artikel over differentieelschakelaars.

De regels per regio: Vlaanderen, Wallonië, Brussel

De drie gewesten pakken woningkwaliteit elk op hun eigen manier aan. Hieronder de kern, met wat wél en niet met zekerheid vaststaat.

Vlaanderen

• De Vlaamse Codex Wonen (woningkwaliteitsnormen) eist een veilige elektrische installatie als minimumnorm voor elke huurwoning. Bij een klacht of controle beoordeelt een woningcontroleur dit via een technisch verslag — dat is niet automatisch hetzelfde als een formeel AREI-keuringsattest van een erkend organisme, al is zo'n attest wel het sterkste bewijs.
• Voor kamerwoningen (studentenkamers, gedeelde woningen met gemeenschappelijke voorzieningen) is een conformiteitsattest — inclusief controle van de elektrische veiligheid — al langer verplicht.
• Steeds meer Vlaamse steden verplichten een conformiteitsattest voor huurwoningen boven een bepaalde leeftijd, op basis van art. 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen (dat gemeenten toelaat strengere lokale regels op te leggen). Gent deed dit bijvoorbeeld sinds 1 oktober 2023 voor nieuwe huurcontracten van woningen ouder dan 30 jaar (rollende grens). Check dus altijd het reglement van je eigen gemeente.

Wallonië

• Het Code wallon de l'habitation durable (uitvoeringsbesluit van 30 augustus 2007) legt minimale veiligheidscriteria op, inclusief een elektrische installatie conform het RGIE (de Franstalige naam voor het AREI).
• Voor een permis de location — verplicht voor gedeelde woningen, kleine individuele woningen (≤28 m²) en gedeelde studentenkamers — moet je een RGIE-conformiteitsattest van minder dan 25 jaar oud bij de aanvraag voegen. Zonder dat attest krijg je géén vergunning.
• Verhuren zonder verplichte vergunning kan bestraft worden met een administratieve boete van €250 tot €12.500 per woning, en in ernstige gevallen zelfs strafrechtelijk (tot €25.000 en 1 jaar gevangenisstraf). De huurder kan bovendien tot 24 maanden huur terugvorderen.

Brussel

• Het Brussels Wetboek van Huisvesting (ordonnantie van 17 juli 2003, uitvoeringsbesluit van 4 september 2003) verplicht een elektrische installatie zonder "manifest gevaar".
• Er is geen automatische verplichting tot een keuringsverslag bij elke verhuring, maar stelt de Directie Gewestelijke Huisvestingsinspectie (DGHI) een inbreuk vast, dan moet je nadien wél een conformiteitsattest van een erkend organisme voorleggen na de herstellingen.

Merk op: in alle drie de gewesten geldt bovenop deze regionale regels ook gewoon het federale AREI met zijn 25-jaarlijkse periodieke keuring en de verkoopplicht voor pre-1981-installaties.

Wanneer is een elektrische keuring dan wél verplicht?

Concreet moet je zeker een geldig keuringsverslag kunnen voorleggen in deze gevallen:

• De installatie is nieuw of ingrijpend gewijzigd (bv. na een renovatie met nieuwe kringen) — keuring vóór ingebruikname, AREI Boek 1 hoofdstuk 6.4.
• De 25-jaarlijkse periodieke herkeuring is verstreken (AREI Boek 1 hoofdstuk 6.5) — dit geldt los van verhuur of eigen bewoning.
• Je verkoopt de woning en de installatie dateert van vóór 1 oktober 1981 zonder geldig verslag (art. 8.4.2).
• Je verhuurt een kamerwoning of een woning die onder een permis de location (Wallonië) valt.
• Je gemeente (bv. Gent) legt een conformiteitsattest op vanaf een bepaalde woningleeftijd.
• De Wooninspectie of DGHI stelde bij een controle een probleem vast.

Val je in geen van deze categorieën, dan is een keuring strikt genomen niet wettelijk verplicht — maar sterk aan te raden. Het beschermt je huurder én jezelf, en het is vaak de enige manier om aan te tonen dat je als verhuurder je zorgplicht nakwam.

Wat heb je nodig voor een keuring?

Om een keuring te laten uitvoeren, heb je nodig:

• Een actueel eendraadschema van de installatie
• Een actueel situatieschema (plattegrond met alle elektrische punten)
• Toegang tot de verdeelkast (zie ook ons artikel over de overstap naar een moderne verdeelkast) en alle lokalen
• De installatie moet onder spanning staan tijdens de keuring

Heb je nog geen eendraadschema? Laat er dan eerst een opmaken. Met de Eendraadschema app teken je dit zelf, snel en conform de AREI-normen — volg ons stappenplan. Reken voor een schema door een elektricien op ongeveer €150 tot €500, afhankelijk van de grootte van de woning (zie onze prijsgids).

Wat als het verslag afgekeurd is?

Bij een afgekeurd verslag als verhuurder:

• Je mag de woning toch verhuren, maar je moet de huurder schriftelijk informeren over de vastgestelde inbreuken.
• Jij bent als verhuurder verantwoordelijk om de inbreuken te verhelpen — niet de huurder.
• Na de herstellingen moet een herkeuring plaatsvinden bij hetzelfde keuringsorganisme.
• De hersteltermijn bedraagt bij een gewone periodieke herkeuring doorgaans 12 maanden. Enkel bij de allereerste keuring van een pre-1981-installatie (typisch bij verkoop) geldt een langere termijn van 18 maanden.

⚠️ Waarschuwing: een veelgemaakte fout is denken dat een afgekeurd attest de verhuur onmogelijk maakt. Dat klopt niet — maar het ontslaat je niet van je verantwoordelijkheid. Blijf je in gebreke na de hersteltermijn, dan riskeer je bij een nieuwe controle sancties, en bij een incident sta je juridisch veel zwakker.

Het is sterk aangeraden om de installatie vóór de verhuur in orde te brengen. Een goedgekeurd attest geeft de huurder vertrouwen en beschermt jou als verhuurder tegen discussies achteraf.

Risico's als je géén veilige installatie kan aantonen

Als verhuurder loop je bij een onveilige of niet-conforme installatie reële risico's, ook los van een specifiek keuringsattest:

• De Wooninspectie (Vlaanderen) of DGHI (Brussel) kan een woning bij ernstige elektrische gebreken ongeschikt of zelfs onbewoonbaar verklaren.
• De huurder kan bij een rechter een huurvermindering vorderen, of in Wallonië zonder geldige permis de location zelfs tot 24 maanden huur terugeisen.
• Je bent burgerlijk aansprakelijk bij schade of letsel door een gebrekkige installatie.
• Bij een woningbrand onderzoekt de verzekeraar de oorzaak; kan aangetoond worden dat je willens en wetens een onveilige installatie liet bestaan, dan kan dit de dekking beperken of in het gedrang brengen.
• In Wallonië riskeer je zonder verplichte permis de location een administratieve boete van €250 tot €12.500, met strafrechtelijke vervolging tot €25.000 en 1 jaar cel in ernstige gevallen.

Kosten voor verhuurders in 2026 (indicatief)

Investeer je in een grondige elektrische renovatie van een woning ouder dan 15 jaar, dan kom je in Vlaanderen mogelijk in aanmerking voor Mijn VerbouwPremie: tot €2.100 (inkomenscategorie 3) of €3.000 (categorie 4) — de hoogste inkomenscategorieën komen sinds 2026 niet meer in aanmerking voor deze specifieke premie. In Wallonië en Brussel bestaan vergelijkbare gewestelijke renovatiepremies; informeer bij je gemeente of gewest naar de actuele voorwaarden, want die wijzigen regelmatig.

Veelgemaakte fouten

• "Ik hoef geen elektriciteitsattest te hebben, want dat is enkel bij verkoop." Niet correct: bij kamerwoningen, permis de location (Wallonië) en steeds meer gemeentelijke reglementen is een attest wél degelijk verplicht.
• "Mijn installatie werkt al jaren goed, dus ze is veilig." 🚨 Levensgevaar: een werkende installatie zonder correcte aarding of differentieelbeveiliging kan bij een defect toch dodelijk zijn. Laat dit altijd nakijken door een erkend installateur — vertrouw nooit enkel op "het doet het toch".
• "Een afgekeurd attest betekent dat ik niet mag verhuren." Fout: je mag verhuren, maar moet de huurder informeren én de gebreken binnen de gestelde termijn oplossen.
• "Zolang ik niets verander aan de installatie, heb ik geen eendraadschema nodig." Ook zonder wijzigingen wordt een actueel eendraadschema gevraagd bij elke keuring — zonder schema kan de keurder de installatie niet correct beoordelen en wordt dit als inbreuk genoteerd.
• Documenten niet actueel houden. Na elke uitbreiding (bv. een nieuwe kring voor een laadpaal) moeten schema's bijgewerkt worden, anders klopt je dossier niet meer bij de volgende controle.

Tips voor verhuurders

• Laat een eventuele keuring tijdig uitvoeren, ruim voor de verhuur. Wachttijden bij keuringsorganismes kunnen 2 tot 4 weken bedragen.
• Investeer in de basisveiligheid: 30 mA-differentieelschakelaars, een degelijke aarding en actuele bekabeling — zie ook wanneer je een oude installatie best vervangt.
• Bewaar alle documenten zorgvuldig: keuringsverslagen, schema's, facturen van herstellingen.
• Zorg dat je eendraadschema en situatieschema altijd actueel zijn, ook na kleine wijzigingen.
• Overweeg een tussentijdse controle bij huurderswisseling, ook als een formeel attest nog geldig is.
• Verhuur je een woning die je zelf ooit koopt of erft? Check meteen ons artikel over eendraadschema bij verkoop van een woning — vaak is het aandachtspunten-lijstje identiek.

Veelgestelde vragen

Is een elektriciteitsattest verplicht bij elke verhuur in Vlaanderen?

Nee, niet als algemene regel. De Vlaamse Codex Wonen eist een veilige installatie, maar niet automatisch een formeel keuringsverslag — tenzij het gaat om een kamerwoning of jouw gemeente (zoals Gent, sinds 1 oktober 2023, voor woningen ouder dan 30 jaar) een conformiteitsattest oplegt.

Mag ik verhuren met een afgekeurd elektriciteitsattest?

Ja, maar je moet de huurder schriftelijk informeren over de inbreuken en ze binnen de gestelde termijn (doorgaans 12 maanden) laten herstellen, gevolgd door een herkeuring.

Hoe lang is een elektriciteitsattest geldig?

Een positief keuringsverslag is 25 jaar geldig, tenzij er ingrijpende wijzigingen aan de installatie gebeuren (bv. nieuwe kringen bij een renovatie) — dan is een nieuwe keuring vóór ingebruikname verplicht.

Wat kost een elektriciteitskeuring voor een huurwoning?

Reken op €135 tot €220 incl. btw voor een volledige keuring, en €100 tot €155 voor een herkeuring na afkeuring. Prijzen variëren per regio en per aantal meters/borden.

Is de situatie in Wallonië en Brussel anders dan in Vlaanderen?

Ja. In Wallonië is een RGIE-conformiteitsattest wettelijk verplicht als je een permis de location nodig hebt (kleine of gedeelde woningen). In Brussel moet je pas een attest voorleggen als de huisvestingsinspectie een probleem vaststelt. Vlaanderen werkt vooral via lokale conformiteitsattesten en de algemene woningkwaliteitsnormen.

Besluit

Een elektriciteitsattest is niet overal en altijd wettelijk verplicht bij verhuur — maar de situaties waarin het dat wél is, worden almaar talrijker, en de risico's van een onveilige installatie zonder bewijs blijven reëel. Zorg voor een actueel eendraadschema en situatieschema, laat je installatie tijdig nakijken, en investeer in de basisveiligheid. Dat beschermt niet alleen je huurder, maar ook jezelf als verhuurder.